دات نت نیوک
X

مشارکت در ساخت

تیم حرفه ای و مشاوره خونه همراه شماست
 

مشارکت در ساخت چیست؟

مشارکت در ساخت چند سالی است که با اقبال خوبی از سمت صاحبان ملک‌های قدیمی و کلنگی روبه‌رو شده است. این قراردادها اگر به صوت درست و با رعایت حقوق طرفین پیش برود، سود رضایت‌بخشی به همراه خواهد داشت؛ زیرا در سال‌های اخیر و خصوصا در شهرهای بزرگ دیگر کمتر کسی ممکن است هم صاحب زمین باشد و هم سرمایه و تخصص لازم را برای ساخت بنای جدید در اختیار داشته باشد.

مزایای مشارکت در ساخت

اولین قدم برای شروع به مشارکت برآورد اقتصادی پروژه است. در بسیاری از پروژه ها به دلیل عدم تامین متراژ اولیه، مشارکت در ساخت اقتصادی نبوده و فروش ملک تنها راه چاره است.
برای انجام برآورد اقتصادی باید به چند نکته توجه کنید:

  • بهتر شدن مقاومت ساختمان نوساز نسبت به بنای قدیمی
  • ایجاد فضای مسکونی به تعداد بیشتر
  • زیبایی ساختمان با توجه به سلیقه و استانداردهای روز
  • استفاده ار مصالح، روش‌ها و ماشین‌آلات مدرن برای ساخت بنا
  • اما شاید مهم‌ترین مزیت چنین قراردادی را بتوان سودی دانست که در کوتاه‌مدت عاید طرفین توافق می ‌شود. به همین دلیل، لازم است موارد حقوقی و عرفی را دربارۀ محاسبه سهم مالک و سازنده بشناسیم و با خیال راحت‌تر وارد عملیات ساخت‌وساز مشارکتی بشویم.

میزان سود مالک زمین

میزان سود مالک زمین و سازنده روی چه اصولی محاسبه می‌شود؟

برای تعیین میزان سهم هر کدام از طرفین قرارداد اصول رایجی وجود دارد که در ادامه با آن‌ها آشنا می‌شویم. البته نوسانات بازار مسکن و تزلزل قیمت‌ها، باعث می‌شود خیلی از افراد هنگام عقد قرارداد مشارکت در ساخت با ابهام و تردید مواجه شوند. در هر حال، در حالت عادی مبنای قیمت را بر وضعیت روز قرار می‌دهند.

به طور مثال در شهر تهران، فرمول محاسبۀ مشارکت در ساخت در هر منطقه بر مبنای «قیمت هر مترمربع آپارتمان نوساز در آن منطقه» قرار دارد.

البته در حال حاضر و با توجه به قیمت مسکن، دیگر در کمتر منطقه‌ای شاهد قیمت‌های زیر 5 میلیون تومان برای هر مترمربع آپارتمان نوساز هستیم. در این حالت به غیر از تعیین فرمول مشارکت به صورت 60-40 درصدی، مبلغی نیز تحت عنوان «بلاعوض» محاسبه می‌شود. این مبلغ در ابتدای فرآیند مشارکت از طرف سازنده به مالک پرداخت می‌شود که وی بتواند در طول زمان ساخت و آماده‌سازی بنای جدید، در منزل دیگری ساکن شود.

مالک و سازنده‌ای که قرارداد مشارکت در ساخت را امضا می‌کنند، در وهلۀ اول به دنبال سودی هستند که از این توافق حاصل می‌شود. به همین دلیل و بر اساس چند اصل عرفی، محاسبه سود مالک و سازنده همان ابتدا انجام می‌شود.

میزان وجه «بلاعوض» بر چه مبنایی محاسبه می‌شود؟

مبلغ «بلاعوض» معمولا به صورت توافقی تعیین می‌شود و قانون خاصی دربارۀ آن وجود ندارد. اما عرفی که برای آن وجود دارد به این شرح است: تعیین مبلغ یک میلیون تومان به ازای هر مترمربع مساحت خانۀ کلنگی در منطقه‌ای که قیمت هر مترمربع آپارتمان نوساز آن بیش از شش میلیون و پانصد هزار تومان است. در باقی مناطق که قیمت هر مترمربع آپارتمان نوساز کمتر از این مبلغ است، وجه «بلاعوض» متغیر بوده و با توافق طرفین تعیین می‌شود.

میزان وجه بلاعوض در مشارکت در ساخت

آیا برای محاسبۀ بلاعوض در مشارکت در ساخت به غیر از عرف بازار، فرمول دیگری هم وجود دارد؟

بله. شما می‌توانید با استفاده از فرمول ریاضی زیر میزان سهم مشارکت را محاسبه کنید:
R = A% × D – G% × M

کل ارزش ملک = M
قدرالسهم سازنده = G
کل هزینه ساخت = D
قدرالسهم مالک = A
مقداربلاعوض = R


مثال:
ملکی به ارزش دو و نیم میلیارد تومان که هزینه ساخت آن یک میلیارد و صد میلیون تومان برآورد گردیده و نسبت سهم سازنده و مالک بترتیب 40% و 60% است.

2.500.000.000 × 40% – 1.100.000.000 × 60% = 340.000.000

همان‌طور که ‌می‌بینید مبلغی معادل سیصد و چهل میلیون تومان باید از طرف سازنده بابت مابه‌التفاوت ِساخت و به صورت بلاعوض به مالک پرداخت گردد.

به زبان ساده‌تر می‌توانیم بگوییم مالک بخشی از ملک خود را به سازنده می‌فروشد و سازنده به عوض مبلغ معامله، سهم مالک را می‌سازد و وجه تفاوت آن را نقد پرداخت می‌کند.

در زمینۀ میزان وجه «بلاعوض» چند نکته را به یاد داشته باشید:

  • اگر میزان وجه بلاعوض منفی باشد، باید قدرالسهم مالک کمتر شود.
  • اعتبار سازنده نیز می‌تواند در محاسبه بلاعوض در مشارکت در ساخت تاثیر داشته باشد؛ زیرا سازنده‌های معتبر و خوش‌نام معمولا وجه کمتری بابت بلاعوض پرداخت می‌کنند.

مشارکت در ساخت

معمولا مالک در همان ملکی ساکن است که قرار است تخریب شود. به همین دلیل، ابتدای پروژه سازنده وجهی را در اختیار مالک قرار می‌دهد که بتواند تا پایان عملیات ساخت برای خود مسکنی تهیه کند. به این وجه، بلاعوض گفته می‌شود.

در زمینۀ محاسبۀ سهم مالک و سازنده در قرارد مشارکت در ساخت، چه نکات دیگری وجود دارد؟

  • بهتر است تمام مراحل ارزش‌گذاری ملک یا زمین، توسط کارشناسان زبده و رسمی انجام شود.
  • با توجه به نوسانات شدید قیمت در بازار مسکن، ممکن است در هر زمان توافق در رابطه با قدرالسهم طرفین با تغییراتی نسبت به آن‌چه در این مطلب بیان شد، انجام شود.
  • سعی کنید پیش از عقد و امضای قرارداد، تمام مفاد و بندهای آن را خوانده و به روشنی متوجه شوید.

نمونه قرارداد مشارکت در ساخت

برای آشنایی با قرارداد های مشارکت در ساخت نمونه آنرا با کلیک بر روی دکمه دانلود نمائید.